las modificaciones previstas en la tributación en el IVA del alquiler de alojamientos de corta duración. Tributación de los alquileres de viviendas. Alquiler de viviendas con servicios complementarios.

Recientemente se ha modificado la Directiva del IVA para someter a tributación efectiva (sin exención) los alquileres de viviendas por un periodo máximo de 30 noches, en principio con independencia de la prestación o no de servicios complementarios. Estos alquileres pasan a denominarse alquileres de alojamientos de corta duración y se asimilan a los servicios prestados por el sector hotelero.

Los alquileres de esta naturaleza permitirían la deducción del IVA soportado. No obstante, habrá que esperar a la trasposición de la medida en nuestra Ley del IVA, puesto que la Directiva permite a los Estados miembros supeditar la tributación del servicio de alquiler de alojamientos de corta duración a determinados criterios, condiciones y limitaciones.

Esta medida deberá entrar en vigor como tarde el 1 de julio de 2028.

TRIBUTACIÓN ACTUAL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS Y SU IMPACTO EN EL DERECHO A LA DEDUCCIÓN. ALQUILER DE VIVIENDAS CON SERVICIOS COMPLEMENTARIOS.

Los arrendamientos de viviendas amuebladas con la prestación conjunta de servicios complementarios, como limpieza durante las estancias de los huéspedes, cambio de ropa de cama, servicio de desayuno, etc. quedan excluidos de la exención en el IVA y tributan al tipo reducido del 10%, debiendo repercutirse a los clientes. Se entiende que estos servicios tienen una función similar a la del sector hotelero. Lo mismo sucede con las actividades de los colegios mayores y algunas residencias. La realización de estas operaciones permite la deducción del IVA soportado.

Cuando se arrienda una vivienda a otra compañía, a una persona jurídica o a un profesional para uso distinto de vivienda o para el subarriendo, y no se prestan servicios complementarios, el arrendamiento está sujeto al tipo general del IVA del 21%, que deberá repercutirse al arrendatario. La realización de estas operaciones también permite deducir el IVA soportado como en el primero de los casos.

Sin embargo, cuando los arrendamientos no vienen acompañados de la prestación de estos servicios complementarios y son destinados para uso exclusivo de vivienda por los arrendatarios, aunque sea temporalmente, estas operaciones están exentas de IVA y no permiten la deducción del IVA soportado.

Las deducciones del IVA soportado deben efectuarse en función del destino previsible de los inmuebles; esto es, en función de si su destino previsible será la realización de operaciones que originan (permiten) el derecho a la deducción del IVA soportado o bien no lo originan. Las deducciones deberán rectificarse si el destino finalmente asignado es distinto del previsible y con arreglo al cuál se efectuaron las deducciones inicialmente.

En el caso de que la compañía realice operaciones que originan el derecho a la deducción del IVA soportado y otras que no, la compañía vendría obligada a aplicar la regla de prorrata a las cuotas de IVA soportadas para determinar el importe que resulta deducible, por lo que el importe no deducible supondrá un coste de su actividad.

Cuando las cuotas de IVA han sido soportadas en la adquisición, construcción o rehabilitación de inmuebles que tienen la consideración de bienes de inversión, podría surgir la obligación de regularizar su deducción en el año en que se pongan en funcionamiento y en los 9 años siguientes (periodo de regularización). La regularización de las deducciones del IVA durante ese periodo puede conllevar una deducción adicional del IVA soportado o bien una minoración de la deducción inicial en caso de que la prorrata definitiva del año difiera en más de un 10% con respecto a la del año en que se soportaron las cuotas o se puso en funcionamiento el inmueble.

El importe de la regularización se calcula una vez conocida la prorrata definitiva del año (porcentaje anual de deducción), salvo si se transmiten, en cuyo caso la regularización sería única.

No obstante, si se modifica el destino previsible y, antes de su entrada en funcionamiento, los inmuebles que inicialmente se preveían afectos a operaciones que originan el derecho a la deducción del IVA pasan a estar afectos a operaciones que no lo originan, habrá que rectificar las deducciones del IVA inicialmente efectuadas, y viceversa en el caso contrario.

 

MODIFICACIONES PREVISTAS.

Recientemente se ha modificado la Directiva del IVA1 en lo que respecta, entre otras cuestiones, a la tributación de los alquileres de alojamientos de corta duración. Esta modificación es producto de la implantación del llamado paquete ViDA (VAT in the Digital Age)2.

La modificación pasa a someter a tributación efectiva en el IVA (sin exención) los alquileres de viviendas por un periodo máximo de 30 noches con independencia de la prestación o no de servicios complementarios, al asimilar estos alquileres de alojamientos de corta duración a los servicios prestados por el sector hotelero. Según este nuevo tratamiento, los alquileres de esta naturaleza serían operaciones que permiten la deducción del IVA soportado.

No obstante, la propia Directiva permite a los Estados miembros “(…) supeditar el servicio de alquiler de alojamientos de corta duración a determinados criterios, condiciones y limitaciones con arreglo a su legislación nacional.”

España anunció que impulsaría la modificación de la Directiva (que ahora se produce) “(…) para permitir a los Estados miembros gravar los arrendamientos de viviendas de corta duración, en aquellas zonas donde este tipo de alojamiento dificulta el acceso a la vivienda a la ciudadanía o promueve la saturación turística del territorio”. También se comprometió a trasponer esta Directiva con carácter de urgencia3.

En cualquier caso, España y el resto de los Estados miembros de la Unión Europea deberán trasponer esta medida en sus legislaciones internas antes del 1 de julio de 2028.

A partir de la fecha de entrada en vigor, de considerarse estos alquileres como operaciones que originan el derecho a la deducción, las cuotas de IVA soportadas en la adquisición de bienes de inversión que no se dedujeron en su día por considerarse empleados en operaciones que no lo permitían, podrán ser regularizadas al alza durante el periodo de regularización.

 

1 Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre de 2006.
2 Directiva (UE) 2025/516 del Consejo, de 11 de marzo de 2025, por la que se modifica la Directiva 2006/112/CE en lo que respecta a las normas del IVA en la era digital.
3 Disposición final 17ª de la Ley 7/2024.

 

Por otra parte, en el empleo de plataformas de intermediación en la contratación de los alquileres por parte de los arrendadores se presentan dos alternativas: (i) la exención del servicio prestado por el arrendador a la plataforma, y la posterior repercusión del IVA por la plataforma al cliente y su ingreso en las Administraciones tributarias, en cuyo caso el arrendador se vería privado de su derecho a la deducción del IVA soportado si bien simplificaría la gestión; y (ii) la repercusión del IVA por parte del arrendador, servicio que originaría el derecho a la deducción del IVA soportado.

 

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